2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷6
一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1 632.5 m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。
1.该房屋的估价主要技术路线是什么?
2.应该搜集哪些估价资料?
(二)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
(三)某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
1.下列有关收益期限为有限年n的表述，正确的是( )。
2.上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
3.该宗房地产第14年的净收益为( )万元。
A.1
B.2
C. -1
D.14
4.该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
5.该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
6.该宗房地产第13年的净收益为( )万元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
7.该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
8.运用收益法估价一般不需求取( )。
A.报酬率
B.可比系数
C.资本化率
D.收益乘数
(三)某宗房地产2007年6月的价格为1 800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到lo月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
9.该宗房地产2007年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
10.在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。
A.环比价格指数
B.定基价格指数
C.价格变动指数
D.价格调整指数
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10 000 m的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12 000 m2;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2009年12月31日该房地产的市场价值。
评估测算如下(节选)：1.土地年期修正系数KK=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
2.土地取得成本
10 000×1 600×0.994 6=15 913 600(元)
3.开发成本
(1)12 000×1 000=12 000 000(元)
(2)12 000 000×6%=720 000(元)
3)上缴市政配套建设费等：12 000×300×(1-30%)=252 000(元)
(4)开发成本小计：12 000 000+720 000+2 520 000=15 240 000(元)
4.管理费用
12 000×30=360 000(元)
5.投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15 913 600×[(1+6%)-1]+(15 240 000+360 000)×[(1+6%)0.5-1]=1 415 999(元)
6.开发利润(15 913 600+15 240 000)×20%=6 230 720(元)
7.销售税费
(15 913 600+15 240 000+360 000+1 415 999+6 230 720)×8%=39 160 319×8%=3 132 826(元)
8.评估价值
总价值=(39 160 319+3 132 826)×(1+4%) =42 293 145×(1+4%)=43 984 871(元)
单位价值=43 984 871/12 000≈3 665(元/m2)#p#副标题#e#
参考答案
一、问答题
(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。
(1)收益法：
①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。
(2)市场法：
由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。
①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;
②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时问期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;
③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值;
④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。
2.应搜集的资料：去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。
(二)根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。
1.依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰;具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。
2.按照题意，是采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。
(三)不正确.因为估价对象现实用途虽是工业.但估价用途应是商业.技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。
二、单项选择题
(一)1.A2.C3.C 4.A
(二)5.D6.A7.C 8.B
(三)9.D10.B
三、本估价报告的错误改正如下解法一：
1.土地取得成本
10 000×1 600×0.994 6×1.04=16 550 144(元)
2.市政配套设施费12 000×300=3 600 000(元)
3.销售税费
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