2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法4
土地还原率测算方法
土地投资报酬率
计算方法
1、市场提取法，也称为租价比法
2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率
无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整，风险利率既可能是正值，也可能是负值
土地收益年限测算方法
从价格鉴证基准日延续的时间长度
收益年限=出让年限-已经使用的年限
(三)收益法的应用
收益法案例分析(P90)
五、土地使用权价格鉴证的成本法
(一)概念和基本公式
也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。
土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等
(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法
土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用
1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费
2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费
土地开发费
基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费
投资利息
资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息
土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期
土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算
开发商利润
以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算
所有权收益
两种计算方法：
1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
收益率根据经验确定，一般在10~30%之间
2、以出让金为标准
(三)成本法的应用
价格鉴证师|2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法4
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